Soms kan je van de nood een deugd maken. De kredietcrisis die vorig jaar overwaaide uit de USA heeft ook in Spanje hard toegeslagen. Daardoor zijn de prijzen van huizen en appartementen in bepaalde regio’s met 30 % en meer gedaald. Er zijn dus koopjes te doen! Misschien is dit voor jou wel hét moment om daar een woning te kopen of te (laten) bouwen?



Nogal wat landgenoten gaan jaar na jaar met vakantie naar de Spaanse kusten. Als ze wat ouder worden gaan ze er soms ook enkele maanden ‘overwinteren’. Vooral de Costa Blanca (Benidorm, Calpe...) en de Costa del Sol (Marbella, Torremolinos, Almunecar...) zijn bijzonder populair.

Velen dromen er tijdens die zonnige dagen met zicht op zee wel eens van om daar ooit zelf een huis(je) of appartement(je) te bezitten. Waarom zou je niet profiteren van de huidige lage prijzen en effectief de stap zetten? Je mag wel niet over één nacht ijs gaan. Een goede voorbereiding is de helft van een succesvol bouw- of koopproject.


Waar?

Spanje is een groot land met verschillende klimaatzones. Waarschijnlijk kies je, zoals meer dan 90 % van de buitenlanders, voor een plek ergens aan een zuidelijke kust of in het onmiddellijke hinterland daarvan. Het uitzicht is daar het mooist en het weer het aangenaamst. De prijzen liggen er wel hoger dan wat verder in het binnenland, maar daar is het in de zomer vaak ondraaglijk warm en in de winter kan het er bitter koud zijn.

Neem de tijd om de streek te verkennen, kijk of het aanbod aan winkels en ontspanningmogelijkheden voldoende groot is en informeer zeker eens op het gemeentehuis (Ayuntamiento) naar de bestemmingsplannen (een basiskennis Spaans is daarvoor wel nodig). In die plannen ligt vastgelegd hoe de omgeving van je huis er in de toekomst zal uitzien. Misschien zijn er plannen om een mooi park in de omgeving aan te leggen, maar als je pech hebt komt er een autoweg doorheen je tuin.


Met wie?

Je vindt in kranten en immobrochures maar vooral op internet heel wat aanbiedingen van huizen en appartementen (al dan niet nog te bouwen) in Spanje. Zoek een betrouwbaar bedrijf, hier (er zijn heel wat Belgische aannemers en makelaars actief in Spanje) of ter plekke.

Vraag referenties, ga praten met de klanten, informeer bij andere Belgen en buitenlanders bij wie zij een woning gekocht hebben en of ze tevreden waren. Trek hiervoor de nodige tijd uit. Als dat niet kan, laat je daar dan vertegenwoordigen door familie of vrienden of door een advocaat of een andere vertrouwenspersoon.


Een NIE-nummer aanvragen

Als je als buitenlander in Spanje wilt gaan wonen of er meer dan 182 dagen per jaar (dus langer dan een half jaar) verblijven, moet je in de allereerste plaats een NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjeros, een identificatienummer voor buitenlanders) aanvragen.

Je hebt dat onder meer nodig bij de aankoop van een huis of een auto, als je een bankrekening wilt openen, enzovoort. Een NIE-nummer kan je eventueel zelf aanvragen in een politiekantoor waar een vreemdelingendienst is (‘Oficina de Extranjeros’), maar je kunt dit ook door je advocaat of door sommige vastgoedmakelaars laten regelen.





Bankrekening openen

Voor de aankoop van een afgewerkt huis heb je misschien nog niet direct een bankrekening nodig. Je kunt dat ook vanuit België regelen, maar eens je daar woont kan je die toch niet meer missen.


Voorlopige verkoopsovereenkomst - onderzoek - koopcontract

Zodra je de woning van je dromen gevonden meent te hebben, kun je daar best een optie op nemen of, nog beter, een voorlopige verkoopsovereenkomst afsluiten. Daarin moet je de definitieve prijs duidelijk laten noteren. Laat ook enkele opschortende voorwaarden opnemen, bijvoorbeeld dat de overeenkomst vervalt als je geen woonkrediet kan krijgen of als er geen bouwvergunning wordt toegekend.

Als je een woning wilt kopen van een persoon of bedrijf waar je niets van afweet, moet je op voorhand laten onderzoeken (daarvoor engageer je ter plekke een advocaat of juridisch adviseur) of de eigenaar wel degelijk de eigenaar van de grond én van de gebouwen is, of het pand volledig wettelijk vergund en gebouwd is, en of het correct ingeschreven staat in het eigendomsregister (registro de la propriedad) en in het kadaster (el catastro).

De wetgeving op de ruimtelijke ordening is ook in Spanje de laatste jaren veel strenger geworden, maar lang niet alle uitbreidingen zijn al geregistreerd. De meeste zwembaden bijvoorbeeld werden aangelegd zonder enige vergunning. Pas als na onderzoek blijkt dat alles in orde is, onderteken je een definitief koopcontract.


Naar de notaris

Het ondertekenen van de notariële akte (in het Spaans heet dat ‘escritura’, wat toch veel mooier klinkt) vindt meestal plaats binnen 3 maanden na het tekenen van het koopcontract. De rol van de notaris hierbij is in Spanje veel beperkter dan in België. Al wat hij daar moet doen is het opstellen van de overdrachtsakte en het inschrijven van de akte in het eigendomsregister. In België moet de notaris ook onderzoeken of een onroerend vrij en onbelast verkocht kan worden en dergelijke.

Een Spaanse notaris doet dat niet. Daarom kan je ook hiervoor weer beter een advocaat of een gestór (een soort juridisch adviseur) inschakelen om te waarborgen dat alles in orde is. Nadat je betaald hebt, ontvang je van de notaris een duplicaat van de escritura waaruit blijkt dat je de nieuwe eigenaar van het onroerend goed bent.


Bijkomende kosten

Houdt er rekening mee dat je bovenop de verkoopprijs nog zo’n 10 % aan bijkomende kosten zal moeten betalen voor de overdrachtstaks (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, 7 %), advocaatkosten (ongeveer 1 % plus 16 % btw - in Spanje heet dat I.V.A.= Impuesto sobre el Valor Añadido), notariskosten (ongeveer 0,25 % op de akteprijs, afhankelijk van de complexiteit van de akte) en dergelijke meer.

Goed om weten: een eventuele makelaarscommissie is altijd al verrekend in de verkoopprijs. Het is de verkoper die een commissie betaalt aan de makelaar.





Garantie?

In Spanje staat de verkoper tot zes maanden na de verkoop van een woning borg voor eventuele verborgen gebreken. Als je van een Spanjaard koopt is dat interessant, maar indien je bijvoorbeeld een huis zou overkopen van een buitenlander die naar zijn land van oorsprong weerkeert, is zo’n garantie niet echt veel waard. Dan is het misschien beter dat je overeenkomt om een gedeelte van de koopsom als garantie in te houden (maar dat ziet de verkoper allicht niet zitten).


Zelf bouwen?

We zouden je niet aanraden om in Spanje zelf, helemaal op je eentje een bouwgrond, een architect en een algemene aannemer te zoeken en te proberen het huis van je dromen te laten bouwen. De moeilijkheden zullen onoverkomelijk blijken. Maar als je geen kant-en-klare sleutel-op-de-deurvilla wil (bij de betere bedrijven heb je nochtans behoorlijk wat inspraak), kan en moet je een aantal zaken natuurlijk zelf doen. Basisvoorwaarde is dan wel dat je voldoende Spaans spreekt en begrijpt.


Bouwgrond zoeken

Op het internet en via de plaatselijke media en immobiliënkantoren worden nog altijd heel wat gronden aangeboden. Het belangrijkste is natuurlijk te weten of het wel degelijk om bouwgrond gaat en in tweede instantie of daarop de woning die jij in gedachten hebt wel gebouwd mag worden. Dit kan je te weten komen met behulp van een certificaat van de gemeente, waarop de specifieke bouwvoorschriften van het perceel vermeld staan.

In geval van twijfel kan een architect dit voor je uitzoeken. Eigenlijk is het zelfs verstandiger al een architect te contacteren vooraleer je een grond begint te zoeken. Goed om weten: wees dubbel voorzichtig met goedkope gronden vlakbij de zee. In Spanje is er namelijk een ‘Kustwet’ die verbiedt op bepaalde plaatsen aan de zee te bouwen.


Architect en bouwvergunning

De samenwerking met een architect verloopt in Spanje niet anders dan hier. De man of vrouw in kwestie ontwerpt naargelang jouw wensen je woning: van schets over voorontwerp tot definitief uitvoeringsplan. Dankzij e-mail en hedendaagse software kun je dat makkelijk vanuit België opvolgen. Eens het ontwerp klaar wordt bij de gemeente de bouwvergunning aangevraagd. Gemiddeld duurt het 3 à 4 maanden vooraleer je die krijgt.


Aannemer(s) zoeken

Het belangrijkste bij het kiezen van een aannemer mag zeker niet alleen de prijs zijn. Vraag referenties en ga die effectief bekijken, spreek met de bewoners, informeer bij landgenoten en andere buitenlanders met wie ze gebouwd hebben en of ze er tevreden over waren. Er is op dit ogenblik te weinig werk voor alle aannemers die de voorbije jaren van de hausse in de Spaanse bouwactiviteiten geprofiteerd hebben.

Dat zal zeker in je voordeel spelen bij de onderhandelingen. Maar kies voor kwaliteit en betrouwbaarheid, probeer niet tot de laatste euro af te pingelen. Eens de keuze gemaakt is vraag je je advocaat om het contract te analyseren en waar nodig te laten aanpassen.




De ‘aparejador’

De architect leidt de uitvoering van de werken, maar specifiek voor Spanje is dat hij daarbij verplicht bijgestaan wordt door een ‘aparejador’, een soort bouwspecialist die tegelijk veiligheidscoördinator is. Net als hier wordt de aannemer per ‘vorderingsstaat’ betaald, waarbij telkens een percentage wordt afgehouden tot de oplevering.


Oplevering en garanties

Zodra de werkzaamheden gedaan zijn wordt het gebouw opgeleverd. Garantiecertificaten en een handleiding voor alle materialen en technische installaties worden aan de opdrachtgever overhandigd. Je huis wordt ingeschreven in het gemeentelijk register en de nutsvoorzieningen worden aangesloten. De aannemer staat garant voor zijn werk tot een jaar na de oplevering. En zowel de aannemer, de architect als de aparejador kunnen tot tien jaar na de oplevering aansprakelijk gesteld worden voor verborgen gebreken.


Bouwtechniek en architectuur

Hoe zuidelijker in Spanje, hoe warmer en droger het klimaat en hoe eenvoudiger de huizen worden, zou je kunnen zeggen. Dat was eeuwen geleden al zo en geldt nog altijd. Vaak gaat het om snel op elkaar gemetselde betonblokken die met een laagje sierpleister afgewerkt worden, goedkoop buitenschrijnwerk in pvc, en een dakbedekking in de welbekende gegolfde Spaanse pannen.

Isolatie wordt nauwelijks of niet geplaatst en ook aan dakgoten of regenpijpen wordt niet veel aandacht besteed. Een verwarmingsinstallatie is meestal wel voorzien maar stelt niet veel voor. En architectuur? Spanje staat bekend om zijn schitterende steden en prachtige witte dorpjes. Maar wat aan de buitenlandse geïnteresseerden wordt aangeboden zijn meestal sleutelklare typewoningen, bandwerk zonder enige architecturale waarde. Maar dat is misschien ook wel niet nodig?


Wat kost dat?

Appartementen aan de Costa Blanca of de Costa del Sol vind je al vanaf 90.000 euro tot 350.000 euro (en veel meer). Een nieuwbouwvilla kost van 175.000 euro tot 400.000 euro en een veelvoud daarvan (vraagprijzen van 1.800.000 euro zijn geen uitzondering). Voor een authentieke finca betaal je naargelang de ligging en de staat waarin ze zich bevindt 200.000 tot 500.000 euro.

Een niet al te grote bouwgrond kun je met wat geluk nog vinden voor 75.000 euro. Indien je liever in een prachtige stad als Barcelona zou willen wonen, heb je ook wel een dikke portefeuille nodig. Voor minder dan 1.000.000 euro vind je daar nog nauwelijks een studiootje.

P.S. Een laatste tip: het Spaans notariaat heeft, net als de banken, meldingsplicht om aangifte van zwart geld te doen.