Je wil een huis kopen, of je wil bouwen of verbouwen? Laat je adviseren door een expert. Dat kan een ingenieur of een aannemer zijn, ofwel een architect. Wij legden ons oor te luisteren bij Eddy Vanzieleghem, bezieler van onder andere de Belgische Architectuur Awards en Architectuur als Buur, en al meer dan 25 jaar actief als architect.





Als je een woning wil kopen:

• Geef de voorkeur aan een rijwoning of een halfopen woning. Zo beperk je de energie- en verbouwingskosten en maak je optimaal gebruik van de dure terreinoppervlakte.
• Let op de ligging. Is er openbaar vervoer in de buurt? Kan je verplaatsingen (met de auto) naar school, werk, en winkels beperken?
• Ga na of de stedenbouwkundige voorschriften toelaten dat je de woning uitbreidt of de gevel aanpast. Zijn er beperkingen inzake het aantal verdiepingen, de dakhelling, de materialen of de diepte? Als je een woning wil uitbreiden, dan is in de meeste gevallen een bouwdiepte van 14 meter toegelaten. Voor meer landelijk gelegen woningen of voor zeer smalle percelen in de stad kan dat 17 meter zijn.
• Is de woning goed georiënteerd? Het best ligt de voorgevel op het oosten, en de achtergevel op het westen. Grote ramen aan de noord- of zuidzijde kunnen zowel qua opwarming als afkoeling problemen geven.
• Is er niet te veel hinder in de buurt (verkeer, een spoorweg, een feestzaal, school, industrie, luidruchtige buren…)?

Ouderdom:

• Het best koop je een huis dat ofwel zeer recent is (minder dan 10 à 15 jaar), ofwel ouder dan 30 jaar. In woningen van 30 jaar of meer moeten de ingebouwde leidingen (voor cv, sanitair, gas, elektriciteit ...) meestal vervangen worden, waardoor ook nieuwe vloeren, nieuwe dekvloeren en nieuwe wandbepleistering nodig zullen zijn. Bij huizen tussen 15 en 30 jaar heb je al die kosten misschien ook, zonder dat daar bij de bepaling van de verkoopprijs of in je budget rekening mee werd gehouden.
• Vermijd huizen die al ietwat werden ‘gemoderniseerd’ of waarin doe-hetzelvers onlangs renovatiewerken hebben uitgevoerd. Die aanpassingen zijn dikwijls niet professioneel uitgevoerd, en ze worden je sowieso aangerekend, ook al zijn ze niet altijd je smaak. Soms dienen ze trouwens alleen om gebreken te camoufleren.

Ook te controleren:

• Kunnen beperkte ingrepen volstaan om de woning aantrekkelijk te maken?
• Is de woning zuiver van indeling en functioneel (met weinig hoeken en kanten)?
• Zijn er geen stabiliteitsproblemen (scheuren, barsten, verzakkingen, ..)?
• Zijn er geen vochtproblemen (opstijgend vocht, insijpelingen, kapotte riolering, water in de kelder)?





Als je wil bouwen:

Keuze van de architect:

• Informeer naar de architect van woningen uit je buurt die je overtuigen. Vraag vrienden of kennissen met welke architect ze een goede ervaring hebben.
• Voer een kennismakend gesprek met verscheidene architecten. Vergelijk hen vooral niet alleen op basis van het honorarium, maar ook op basis van hun ervaring, hun dossierbegeleiding (doe daarvoor navraag bij de klanten) en hun smaak.

Ontwerp van je woning:

• Probeer grondig je bouwprogramma te definiëren: wat wil je precies en wat mag dat kosten? Maak dit je architect vooraf goed duidelijk. Hou wel altijd een kleine reserve achter de hand.
• Zorg ervoor dat je woning flexibel is, zodat je vlot en betaalbaar kan uitbreiden en ruimtes een andere functie geven. Iemand van je gezin kan ziek worden, ooit gaan je kinderen het huis uit…
• Bouw niet te persoonlijk, zodat je woning bij een eventuele verkoop (echtscheiding, jobverlies…) een zo breed mogelijk publiek aanspreekt.
• Heb aandacht voor goede isolatie en energiebewuste installaties en concepten.
• Kies voor onderhoudsvriendelijke materialen.
• Investeer beter in kwaliteit en duurzaamheid dan in pronkerige luxe. Goedkope kozijnen bijvoorbeeld zullen vlugger verslijten en dus sneller gerepareerd of vervangen moeten worden. Het arbeidsloon dat je dan in totaal kwijt bent - voor het installeren én het vervangen- is uiteindelijk groter dan wanneer je ineens goede materialen had gekocht.

Uitvoering:

• Als de architect mee coördineert, zijn individuele aannemers beter en meestal goedkoper dan één algemene aannemer.
• Bij een vaste prijs of bij sleutel-op-de-deur is algemene aanneming gebruikelijk. Voor de controle doe je er goed aan naast de architect van de bouwfirma een eigen architect te hebben die jouw belangen behartigt.
• Bij nieuwbouw kan één werfbezoek per week volstaan. Bij een verbouwing is de kans op onverwachte problemen groter. Daarom zijn er meer werfbezoeken nodig.
• Maak met de aannemers goede prijsafspraken.
• Kom met de aannemer geen wijzigingen overeen zonder daarover eerst te hebben overlegd met de architect.
• Betaal de architect niet voor controle die hij niet heeft uitgevoerd en daarvan dus ook geen werfverslag heeft opgesteld. Betaal geen materialen vooraleer ze zijn verwerkt en geen rekeningen vooraleer ze door de architect zijn goedgekeurd.

Oplevering:

• Neem je woning niet in gebruik vooraleer een proces-verbaal van oplevering is gemaakt.
• Hou een waarborg open voor een periode van één jaar (tot de definitieve oplevering).



Als je wil verbouwen:

Neem dezelfde tips in acht als bij het bouwen, maar let ook nog op het volgende:

• Wil je de verbouwing in fases uitvoeren, heb dan eerst aandacht voor de goede staat van het hoofdgebouw: dak, riolering, vocht, ruwbouw, buitenschrijnwerk en stabiliteit. Technieken, aankleding en meubilair volgen in een latere fase. Eventuele uitbreidingen voorzie je voor het laatst.
• Een verbouwing kun je eventueel ook spreiden in functie van de gezinsuitbreiding. Pak bijvoorbeeld eerst de gelijkvloerse en eerste verdieping aan, en pas later de kinderkamers op de zolderverdieping.
• Voer een fasering altijd uit in functie van de geplande eindtoestand (klaarleggen leidingen, capaciteit ketel, niet afwerken ter hoogte van latere verbindingen,…).
• Bij twijfel qua aanpak bewoon je de woning best een aantal jaar en voer je maar beperkte aanpassingen door. Zo leer je de voor- en nadelen van de woning beter kennen en kan je een gemotiveerd programma opstellen.
• Verbouwen van een pand waarin je tegelijkertijd woont is wel een zware opdracht. Misschien is een verhuis voor korte termijn ( 1 jaar) wel aangewezen en maakt het tijdelijke voorzieningen tijdens de verbouwing (stofwanden, beveiliging, ...) overbodig.


Een goede oplevering

Volgens de wet-Breyne gebeurt een oplevering verplicht in twee fasen: een voorlopige, onmiddellijk na het beëindigen van de werken, en een definitieve, ook eindoplevering genoemd, minstens een jaar later. Als je verplicht bent je woning te betrekken vooraleer de voorlopige oplevering achter de rug is, bijvoorbeeld doordat je de huur hebt opgezegd, kan dat beschouwd worden als een stilzwijgende aanvaarding van de voorlopige oplevering, behalve ‘wanneer het tegendeel wordt bepaald’.

Verkeer je in dat geval, stuur de aannemer dan een aangetekende brief met de reden waarom je verplicht bent je woning te betrekken, en schrijf er duidelijk bij dat dit geenszins betekent dat je de voorlopige oplevering stilzwijgend aanvaardt.