Het grote voordeel van bouwen met een sleutel-op-de-deurbedrijf is dat het 100 % verantwoordelijk is voor het verloop en het resultaat. In principe hoef je dus naar niets om te zien. Het enige dat je moet doen is een goed bouwbedrijf kiezen dat goed bij je past. Deze vijf vragen kunnen je daarbij helpen.





1. Hoe maak je een eerste selectie?

Informeer bij familieleden en vrienden die gebouwd hebben, vraag brochures aan, en breng een bezoek aan de toonzaal en eventuele kijkwoningen. Bouwbedrijven die geen kijkwoning hebben gebruiken de woning van klanten vaak als referentiewoning. Vraag adressen van mensen die met het bedrijf hebben gebouwd en ga minstens vijf referenties controleren, het liefst niet in het gezelschap van een vertegenwoordiger.

Laat je beter vergezel len van vrienden of fami lieleden die iets weten over de tech nische kant van bou wen, of die reeds hebben gebouwd. Trek laarzen en een oude broek aan, en bezoek eveneens werven in uitvoering. Welke indruk geven de werven en afgewerkte woningen? Welk verhaal vertellen de ex-bouwers? Welke ondersteuning hebben ze gekregen bij het opmaken van een plan voor stopcontacten en verlichting? Wordt de werf netjes opgeruimd? Hoe zit het met de kwaliteit van de uitvoering en met de service na verkoop? Informeer ook met welke verkoper, architect en projectleider werd samengewerkt.


2. Hoe bereid je de eerste gesprekken voor?

Hoe beter het bouwbedrijf weet wat je precies wil, hoe vlotter alles verloopt, en hoe minder aanpassingen - ook prijsaanpassingen - er nodig zullen zijn. Bespreek vooraf met de rest van je gezin vragen zoals: Welke meubelen of andere grote voorwerpen wil je in welke ruimte zeker kunnen zetten? Wil je voor eten, zitten, koken en tv-kijken afzonderlijke kamers of één open ruimte? Heb je voor computer- en schrijfwerk nood aan een afzonderlijke ruimte of kan dat ook in de leefruimte? Waar wil je gasten ontvangen: in de zithoek en de eethoek, of in de woonkeuken? Dat heeft gevolgen voor de afmetingen van de ruimten. Waar wil je levensmiddelen opbergen: in de garage, een kelder, een koele berging of de keuken? Hoeveel slaap- en badkamers wil je? En waar?

Wil je afzonderlijk sanitair voor de kinderen of de logés? Verkies je een garage of een carport? Waar voorzie je een opbergplaats voor fietsen, tuingerief en -meubilair, schoonmaak- en wasgerief, gereedschap voor kleine herstellingen, oud papier en glas, .... Welke gezinsveranderingen verwacht je de komende tien jaar? Wil je nog kinderen? Of zijn de kinderen bijna het huis uit? Leg de verkoper al bij het eerste gesprek alle documenten voor die je in uw bezit hebt: de afmetingen van het bouwterrein, stedenbouwkundige voorschriften, de resultaten van de grondsondering, enz. Probeer ook zo snel mogelijk de gewenste materialen en afwerkingen op te geven, zodat de prijsofferte zo precies mogelijk is en onverwachte supplementen worden uitgesloten.




3. Hoe vergelijk je prijsoffertes?

Vraag bij een drietal bouwbedrijven een prijsofferte aan, en dring erop aan dat deze zo volledig mogelijk is. Alleen zo kan je vergelijken wat wél en wat niet in de prijs is begrepen, en welke de kwaliteit is van de gebruikte materialen. Voor wiens rekening is het verwijderen van het bouwafval? Zit dat in de aannemingsprijs begrepen, of moet je dat zelf betalen?

Hetzelfde geldt voor de kosten voor water en elektriciteit tijdens de werken, en de aansluiting aan het rioleringsnet. Weet je vooraf hoeveel het bouwrijp maken of het nivelleren van het bouwperceel je zal kosten? En hoeveel meter wachtleidingen voor de nutsleidingen zijn in de prijs inbegrepen? Bij sommige bedrijven moet je vanaf 6 meter voor elke extra meter een supplement betalen, andere trekken de leidingen standaard door tot aan de rooilijn, inclusief een trekdraad. Zo’n trekdraad is zeer praktisch: daarmee kunnen extra kabels gemakkelijker doorheen de leiding worden getrokken.




Heel belangrijk: wordt de geschikte fundering vooraf gebudgetteerd? Meerwerken voor bijvoorbeeld een paalfundering kunnen oplopen tot 25.000 euro en méér. De meeste bedrijven adviseren het wel, maar bij slechts een handvol is een grondsondering in de aannemingsprijs begrepen. Veel bedrijven gaan uit van een ideale bouwgrond: volledig vlak en horizontaal, en met ‘voldoende’ grondweerstand, maar hoeveel van die ideale bouwgronden zijn er nog? Waarmee wordt het hellend dak geïsoleerd? Hoe dikker de isolatie, hoe minder energie er verloren gaat. Let ook op het kwaliteitsverschil: minerale wol met een doorlopend lucht- en dampscherm uit pe-folie is duurder, maar duurzamer dan gewone spijkerflensdekens.

Verwarming met een tweepijpsysteem is beter dan met een eenpijpsysteem. Aangezien bij een tweepijpsysteem elke radiator individueel bevoorraad wordt vanuit een collector volstaan minder zware radiatoren, en heeft de installatie een veel hoger rendement. Bij een eenpijpsysteem zullen de radiatoren op het einde van de installatie minder snel opwarmen. Een vloerplaat op volle grond, gewapend met een net van bijvoorbeeld 200/200/8/8, is duurder dan een ongewapende vloerplaat, maar het risico van doorzakking en het loskomen van een tegelvloer is veel kleiner.

Van welke houtsoort zijn de spanten gemaakt? Oregon bijvoorbeeld is veel duurzamer dan dennenhout. En wat is de onderlinge afstand tussen de spanten? Bij een onderlinge afstand van 45 cm is er minder risico op doorbuiging dan bij een spantafstand van 60 cm. Wordt als onderdak een folie voorzien, of is het een stijf onderdak? Een folie kan klapperen en lawaaioverlast veroorzaken. Worden de douches uitgevoerd in waterafstotende (groene) gipsblokken, of – beter - zijn ze afgewerkt met een speciale waterafstotende cementering?


4. Hoe beperk je mogelijke risico’s?

Een firma die al lang bestaat geeft meer vertrouwen, maar het is nooit een sluitende garantie. Er zijn legio voorbeelden van bouwbedrijven die al verscheidene jaren op de markt waren en toch over kop gingen. Ga na hoeveel rechtszaken een bedrijf lopen heeft in verhouding met de reeds gerealiseerde woningen (je kan dat opvragen bij de griffie) en informeer bij je bank naar de financiële toestand van het bedrijf. Je kan eveneens een balans opvragen en die laten analyseren door een boekhouder of iemand van de bank...

5. Waarop letten bij het contract?

Laat een deskundige nagaan of het contract in orde is met de wet-Breyne. Veel bouwbedrijven treden deze wet nog altijd met voeten. Vooral de reglementering inzake de verplicht te stellen voltooiingswaarborg wordt niet gerespecteerd. Dat is een heel ernstige inbreuk op je bescherming: als de aannemer niet voldoende waarborg heeft gesteld, en hij gaat failliet, dan kan je niet terugvallen op een bedrag waarmee je je bouwproject kan verderzetten.

Volgens de wet-Breyne moeten erkende aannemers bij ondertekening van de aannemingsovereenkomst een waarborg van 5 % van de aannemingssom deponeren bij de deposito- en consignatiekas. Niet-erkende aannemers moeten via een financiële instelling een 100 % voltooiingswaarborg stellen (dus geen 5 %!). Je doet er ook altijd goed aan om in het contract een ‘bevoegdheidsbeding’ op te nemen waarin uitdrukkelijk staat vermeld dat een eventueel geschil eerst aan de Verzoeningscommissie Bouw zal worden voorgelegd
(tel. 02 504 97 86, info@bouw-verzoening.be, www.bouw-verzoening.be).

Deze commissie zoekt voor een redelijke prijs en binnen een redelijke termijn (maximum 6 maanden) naar een oplossing. Als een van de partijen niet akkoord gaat met deze oplossing, kan nog altijd naar de ‘gewone’ rechtbank worden gestapt, maar ook dan zal de rechtsprocedure veel sneller gaan, want in principe zal de rechter geen nieuwe expert moeten aanstellen. Hij zal zich kunnen baseren op het verslag van de deskundige-bemiddelaar.